5月6日，在廣州舉行的2023首屆廣州白云國際物流產業峰會上，戴德梁行策略發展顧問部主管及高級董事邵豐作《構建物流樞紐新通道，打造現代產業體系新優勢》演講，就物流樞紐新通道如何與現代產業體系相互促進發表觀點。

他提到，物流地產是物流樞紐很重要的載體和核心，戴德梁行做了一些統計，截至2022年底，中國總的高標物流地產的倉儲存量達到了1億平方米，但人均面積比較少，還不到0.1平方米。從城市分布看，江蘇、廣東和浙江存量排前三。

分區域來看，華東區域存量最高，華南區域租金在全國排在第一，超過40元/平方米/月。未來供應看塊，華南市場將有比較多的供應量。

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從人均物流地產面積占比來看，包括了高標倉和普通倉儲在內，我國是不到1平方米/人，距離國際水平3-4平方米/人還是有一定差距。這也說明中國物流地產未來的前景和發展空間非常大。

從中國內地投資交易來看，2021年，寫字樓和商務區占比是47%，工業物流只占10%。到2022年工業物流已經占到超過20%。這表明，工業物流資產在最近幾年越來越受到國際資金以及國內大機構的重視。

工業物流對比住宅、寫字樓、商業等資產，也呈現出一些優勢。邵豐說，比如住宅，疫情防控期間無論是成交額還是成交面積，都出現了下滑，寫字樓的資產向來比較穩定，但一線城市的租金也已經下跌了3-5個點。而物流倉儲、高標倉在過去幾年租金則穩步上升，去年全國平均租金增長了接近1個點。

邵豐說，一個有趣的現象是，廣州高標倉存量的面積還不到300萬平方米，和上海、天津，甚至成都、武漢這些二線城市比，整體規模偏小的。預計到2024年將新增200萬平方米。這說明廣州、佛山的工業物流地產發展整體比較穩健。

提到廣州物流地產市場，邵豐進一步說，高標倉主要集中在黃埔區，其次是白云空港；從高標倉存量的類型來看，以坡道倉為主，占了接近一半比例，電梯倉和單層倉平分秋色。未來供應方面，將集中在空港和白云片區，2022年和2023年這兩年新增的供應量還較高，每年都能達到七八十萬平方米規模。

租金方面。廣州高標倉約40元/平方米/月，興趣還有上漲的趨勢，核心區域以及一些比較緊缺的市中心，空置率幾乎是0。從客戶結構看，廣州高標倉客戶租賃的企業主要是以3PL和電商企業為主。

在產業體系這塊也確定了圍繞現代物流作為一個核心，以現代的制造業、貨物貿易、金融服務為延伸，以及城市的功能、信息服務、創新合作為基礎的產業體系。

在分階段實現的目標方面，還是強調了把物流的核心通道、能級給提升起來，接下來在產業的集聚以及提升這塊，整個的過程中強調了融城的概念，以及在空間方面分不同的安排，以及不同的產業主題，在不同的功能區域里面落了下去。在投融資這塊充分利用了PPP等的手段，包括市政建設、交通設施、配套管網等等項目，通過各種不同的投資模式和手段去安排清楚。

針對建設物流樞紐方面，邵豐也重點提到幾個建議，一是要把港口，即物流樞紐港做好，與當地產業相結合，同時，與城市功能融合，不能完全在一個產業區里來發展而沒有城市功能，因此呀考慮如何把產業引進來之后，帶動城市發展。

此外，在物流樞紐項目中，還需要重視三個方面的產業。一是現代物流業的構建。二是涉鐵、涉水、涉空等產業形成集聚，三是商貿服務業聯動整體發展。

（文章來源：南方Plus）