“房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%”。

2022年11月14日，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合發布了《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》(銀保監辦發〔2022〕104號，以下簡稱《通知》)，規定商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，《通知》對于改善流動性的意義是積極和顯著的，主要是支持短期有流動性風險的但企業基本穩健的企業，而一些有明顯暴雷風險的企業無法享受此類政策。

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“資金使用方面，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，這一點具有突破性和創新性。過去對于銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用于工程建設，而此次增加了新用途即償還債務。”嚴躍進表示。

不得超過資金額度30%

《通知》共12條，分別在置換額度、申請流程、資金使用方式等方面作出了規定，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金，將幫助優質房地產企業緩解流動性壓力，穩定房地產市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

《通知》指出，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，要求商業銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。

有房企高管11月14日通過微信告訴《每日經濟新聞》記者：“這方面我們有過接觸洽談，但我們的理解是賬戶中還是要留夠保交樓資金。保交樓保兌付還是當前的重中之重。”

對于申請資格，《通知》要求，“商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關聯關系的，要充分評估項目風險。保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度。”

嚴躍進認為，此次政策是預售資金監管方面的明顯放松，對于房企預售資金的盤活和改善流動性問題具有積極作用。“銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可。過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許。此次銀保監會的定調，有助于各地工作的開展。通過銀行保函的方式來置換預售資金，減少了預售資金的沉淀，對于加快此類資金使用和周轉有積極作用。”

優先用于項目工程建設

對于保函使用方法，住房和城鄉建設部門負責做好審核工作，中國銀保監會官網解讀為：“房地產企業提供商業銀行出具的保函，向住房和城鄉建設部門請求釋放預售資金監管賬戶相應額度資金的，監管賬戶行應配合住房和城鄉建設部門做好必要的審核工作。住房和城鄉建設部門研究同意后向監管賬戶行發出撥付指令。監管賬戶行根據住房和城鄉建設部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。”

事實上目前對于預售資金監管，一些房企仍舊能有“花招”繞過監管，《每日經濟新聞》記者在此前的調查中得知，一些項目會引導購房人將購房款打入自己的企業賬戶而非監管賬戶，直到需要網簽時才打入監管賬戶中，這樣就使得房企能夠繞過監管，更加“靈活”地使用這筆龐大的購房款。

對于資金使用，《通知》規定，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

不過，不是所有商業銀行都能出具保函，《通知》規定，監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

因而對于出函銀行也有著明確的責任要求，《通知》表示：“在保函有效期內，如監管賬戶內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除賬戶內剩余資金后的差額部分。一旦出現墊付，出函銀行要及時向房地產企業采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。”

嚴躍進表示，銀行保函政策出臺，其實有一個大背景，即近期高層關注了處于流動性風險邊緣線的企業。此類企業總體是安全的，但若是資金面出問題，也容易產生新的房地產企業風險事件，所以和此前對民企擔保發債的思路是高度一致的。

“此次被置換出來的預售資金，在使用方面已有非常大的創新，通俗說‘可以蓋樓也可以還債’，這也有助于房企通過此類資金來償還債務，有助于債務風險的更好化解。”

（文章來源：每日經濟新聞）