“2023年的上半年我仍然覺得壓力會很大，整個下半年可能相對來說會更加樂觀一點，6月份是一個市場企穩(wěn)的重要時間窗口。回歸產(chǎn)品、生存第一，是企業(yè)在2023年應(yīng)該遵循的方向。”

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在2022年12月31日下午，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在“新路—2023丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”上表示。

《中國經(jīng)營報》記者注意到，丁祖昱在上述發(fā)布會上同時介紹稱，2022年全年，全國百城成交額下跌40%，“百城成交更能夠反映當(dāng)前市場的實際狀況，下跌40%代表了整個中國樓市下跌的幅度。”

房地產(chǎn)市場規(guī)模重回2015年

“2022年整個房地產(chǎn)市場的規(guī)模回到了2015年。其實2013、2014、2015年的市場規(guī)模差不太多，所以，也可以說，回到了近十年前。”

丁祖昱在上述發(fā)布會上透露的數(shù)據(jù)顯示，在2022年，“整個商品房的成交規(guī)模，預(yù)計整體成交金額可能在13.3萬億元左右，成交面積在13.6億平方米左右，真正回到了2015年。”

而在2022年全年百城成交下挫四成、城市成交規(guī)模普降的大背景下，亦有城市保持正增長趨勢。

“極個別城市仍然保持增長，上海2022年一手房的成交金額是6344億元，同比增長了9%。”丁祖昱表示，不少城市成交面積基本腰斬，這些城市都是歷年來被認(rèn)為市場相對活躍、成交規(guī)模比較大的城市，比如長沙、杭州、寧波、武漢、重慶。

“這些城市的新房成交規(guī)模為什么出現(xiàn)了如此大的下行”丁祖昱解讀稱，“我們把它分成兩類，一類是以重慶、武漢、寧波為代表的城市，市場確實非常差；第二類是以杭州、長沙為代表的城市，為什么也出現(xiàn)了比較大幅度的腰斬？有兩個方面的原因：一是供應(yīng)縮量明顯，二是這兩個城市的整體成交透支。”

不僅如此，在2022年，部分城市的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了如二手房成交面積大幅下滑等諸多變化。

“北京、上海和廣州的二手房成交回到了三年前，深圳跌到了2016年以來的最低點。深圳是上千萬人口的大城市，原先二手房如此活躍，現(xiàn)在全年成交回到了210萬平方米，北京是1334萬平方米，上海是1330萬平方米，深圳連這兩個城市的零頭都沒有達(dá)到。”丁祖昱如此表示。

在丁祖昱看來，是“供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。一旦供應(yīng)增加之后，去化的速度就會放緩。所以整個二手房交易的周期出現(xiàn)了明顯的延長” 。

除此之外，2022年土地市場也風(fēng)云變幻，土地成交金額集中度提升、城投托底等現(xiàn)象也持續(xù)引發(fā)外界關(guān)注。

“2022年是土地成交集中度最高的一年，大家都在少數(shù)城市集中投資。”丁祖昱分享稱，土地成交金額前三的城市占了整個土地成交金額的16%，成交金額前十的城市占了整體成交金額的35%。也就是說，10個城市的土地成交金額占了全國土地成交金額的1/3以上，前20個城市的占比達(dá)到了51%。

“2022年只有40%的百強房企在拿地，其中80%的拿地集中在22個城市。對房企來說，現(xiàn)在投資越來越簡單，選擇的余地也越來越少了。”丁祖昱如此表示。

中長期投資聚焦上海等20城

在告別2022年后，2023年的房地產(chǎn)市場走勢如何、將呈現(xiàn)何種新變化等看點也備受市場關(guān)注。

“行政手段全面退出、經(jīng)濟扶持同步跟進”，在政策建議方面，丁祖昱表示，“在全國范圍內(nèi)全面放松‘四限’，即限購、限貸、限價、限售，我認(rèn)為現(xiàn)在是最好的時機，包括一線城市。”

丁祖昱認(rèn)為，除了全面放松“四限”政策之外，“我們建議可以在財稅政策方面能夠再給一定的刺激，比如對房地產(chǎn)相關(guān)的交易稅費，特別是契稅等給予一定的減免。”其同時表示，“當(dāng)然，對豪宅還應(yīng)該保留這些‘高稅收’。”

“還可以在部分城市實施購房補貼，比如二孩家庭、三孩家庭以及各類人才等，都可以給予一定的購房補貼”，在丁祖昱看來，這些政策對穩(wěn)定市場會有一定的作用。

保交樓牽涉購房者、房企等諸多相關(guān)方，一直受到市場各界高度關(guān)注。

在保交樓方面，丁祖昱表示，“我們建議，已經(jīng)完全去化的停工項目應(yīng)確保正常復(fù)工正常交付；銷售‘七七八八’的項目提供專項貸款，只負(fù)責(zé)從停工之時到交付中的工程費用，關(guān)于之前的債務(wù)不要去涉及。”

“對于一部分去化特別差的項目建議暫時擱置，對于部分極少數(shù)購房者怎么妥善解決的問題，可以當(dāng)成一個題目去專門解決。”丁祖昱如此認(rèn)為。

值得注意的是，近期以來，新開發(fā)模式也受到房企高度關(guān)注，對此，丁祖昱直言，“未來開發(fā)的新模式也許不是2023年就會出現(xiàn)的新模式，但我相信這一定會成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的新模式。”

梳理可發(fā)現(xiàn)，“采取項目封閉制”、“預(yù)售制度變化”及“融資透明”等成為丁祖昱口中的未來地產(chǎn)開發(fā)新模式的重要組成部分，如對于“采取項目封閉制”，丁祖昱就認(rèn)為，未來項目的封閉式管理，是早晚要實施的房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變的一個重要方向。

而在城市加速分化的大背景下，丁祖昱認(rèn)為，短期內(nèi)可以聚焦上海、杭州、合肥、深圳、成都等10座城市，而中長期投資除了北上廣等明星城市外，還可以聚焦寧波、西安、廈門、青島等城市。

“站在城市市場角度來說，2023年大多數(shù)城市的筑底應(yīng)該可以完成，房價還會繼續(xù)下行，但是我覺得信心會有一定的修復(fù)。”丁祖昱如此表示。

（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）