今天下午，深圳第四批集中供地成功出讓，這也是深圳今年內土拍收官戰。

本次土拍共掛牌7宗地塊，最終1宗流拍、2宗底價、3宗觸頂，收金97.27億元，總建設用地面積約22.89萬㎡，總規劃建筑面積約96.3萬㎡。其中，華潤置地、中海、深鐵、人才安居集團、華僑城、南通亞倫各得1宗，“國家隊”依舊是土拍最大贏家。

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“國家隊”包攬大部分地塊

深圳此次第四批出讓的7宗涉宅地，分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、深汕等5區，均屬于限售價地塊。其中，4宗地普通商品房銷售限均價區間為3.74萬元-7.24萬元/平方米，最便宜的為龍崗坪地街道宅地，3.74萬元/平方米，最貴的為龍華民治街道宅地，為7.24萬元/平方米，其余2宗分居龍崗街道、光明鳳凰街道，分別限均價3.95萬元、4.89萬元。還有3宗均用于建設安居型商品房，限售均價區間為8900元-4.43萬元/平方米；最便宜的為深汕合作區宅地，限均價8900元/平，另2宗分居龍崗龍城街道及寶安新安街道，分別限均價2.22萬、4.43萬。

從成交結果來看：

位于龍華民治A806-0403號地塊經過42輪競價達到觸頂，最終由華潤置地以上限價15.88億元摘得，溢價率14.99%，成交樓面價33076元/平方米。該地塊為二類居住用地，土地面積8720.51平方米，建筑面積48010平方米，起始價13.81億元。

位于光明區的A503-0100號地塊由中海地產以31.92億元摘得，溢價率0.95%，成交樓面價19662元/平方米。該地塊為二類居住用地+道路用地，土地面積28564.79平方米，建筑面積162340平方米，起始價31.62億元，上限價36.36億元。

位于龍崗區坪地街道的G10203-0499號地塊起始總價最高，由深圳地鐵集團以底價39.63億元摘得，成交樓面價7565元/平方米。該地塊為二類居住用地，土地面積131619.81平方米，建筑面積523832平方米，上限價45.57億元。值得注意的是，此前，在深圳土拍三批次中，深鐵集團還以49.38億元獲坪山坑梓兩宗相鄰地塊，兩宗地塊同為深鐵14號線昂鵝車輛段上蓋綜合開發地塊。

H2022-0003號深汕特別合作區鲘門鎮地塊由深圳人才安居集團以底價1.49億元摘得，成交樓面價900元/平方米。該地塊為二類居住用地，土地面積50158平方米，建筑面積165521平方米，上限價1.71億元。

寶安新安A002-0091地塊、龍崗龍城G01019-0042地塊兩宗純安居房地塊由于門檻低、風險小，且搖號情況下利潤率仍超10%，備受房企追捧。

其中，A002-0091地塊有28家房企參與競買，包括華潤、中海、招商、保利、華僑城、深業、天健、金茂、越秀、龍湖等企業，最終價格觸頂后轉入搖號環節，由江蘇南通亞倫房地產以上限價6億元摘得，溢價率14.94%，成交樓面價18440元/平方米。該地塊為二類居住用地，土地面積5425.03平方米，建筑面積32538平方米，起始價5.22億元。

G01019-0042地塊也有17家房企報名競買，中海、保利、招商、華僑城、龍湖等企業依舊在列，還有多家外地企業參與，最終價格觸頂后轉入搖號環節，由華僑城觸頂2.35億元摘得，溢價率14.63%，成交樓面價7578元/平方米。該地塊為二類居住用地，土地面積5918.41平方米，建筑面積31010平方米，起始價2.05億元。

位于龍崗區龍崗街道G01117-0080號地塊因無人報價而流拍。

涌現民企新面孔

據統計，今年深圳總共集中供應了38宗宅地，其中成功出讓34宗，達到最高溢價進入競拍的有22宗，進入搖號環節的共有10宗，底價成交8宗，流拍4宗，總攬金736.17億元！

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳本輪土拍整體來看，依舊不溫不火，雖然“國家隊”依然是主導，但應該看到一些新的民企面孔也正在涌現。

李宇嘉認為深圳一直堅持新的出讓模式，并向穩定市場預期的長效供地模式轉變，即限地價、限房價、定或競配建，將商品住房和公共住房結合起來，保持商品住房回歸普通住房主導，土地市場不能太熱，從根本上控制樓市的熱度。同時，根據樓市溫度變化，出于穩定市場、避免大起大落的考慮，積極調整定或競的配建的內容。本質上講，深圳就是要控制土拍溫度，就是要降低過去的過熱拿地的情況，從根本上穩定樓市，回歸普通商品住房主導。

值得注意的是，本次土拍涌現了較多民企新面孔。主要還是地價比較低，地塊區位較優，政府讓利較足。目前，深圳新房庫存消化周期也不算高，市場漸進開始筑底企穩，部分企業有了補倉的需要和積極性，因此此批次供地具有吸引力。而且，在出讓前進行了相應的溝通協調，促進了供需雙向溝通。值得注意的是，近期資金面的政策利好，也在預期上有促進作用。

對于其中兩宗安居房用地熱度較高的原因，李宇嘉認為，主要還是因為需求有了新的變化。近年來，對深圳房價上漲的預期扭轉，導致買商品房的預期下降。市場需求，特別是近年來涌入的大學生和各類人才，有轉向可售型的人才房，安居房的傾向。一方面，這類房子價格低，購房門檻低，限定特定對象，不是誰都想買就能買到的，這個紅利是定向的；另一方面，未來可以出售，分享價格長期上漲，也是深圳長期發展的紅利。當前，深圳安居房輪候約19萬批，公租房輪候約42萬批。據南方日報統計，2020年至2022年兩年間，安居房輪候增加約2.7萬批，公租房輪候增加1.1萬批。特別是近2個月，安居房輪候增加1.3萬批，公租房輪候增加1.6萬批。

未來民企拿地動力會提升

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿認為，深圳本次土拍的地塊位置多為片區的核心區域，顯示了政府一方面在優化空間資源配置，另一方面也希望提高房企拿地積極性。

吳睿認為，今年深圳增加土拍次數有利于政府更靈活調整供地策略和節奏，同時可讓房企有更多機會參與競拍。限售價格一定程度上調表明政府穩定市場預期，提振房地產行業信心，希望房地產平穩健康發展。而持續加大公共住房供給力度是因為安居型商品房物業類型可優化公共住房供應結構。同時，安居型商品房可售能增加項目銷售收入，有利于開發商維持一定利潤水平。

對于本次土拍依舊是“國家隊”主導，吳睿認為主要是因為目前大部分房企資金仍比較緊張，尤其是民企由于短期內融資難，從而拿地熱情不高。而央企、國企中長期發展更有支撐，有持續的拿地能力。預計在房地產金融16條等政策下，明年民企拿地動力會有所提升。

整體來說，本輪土拍為深圳今年最后一輪，出讓數量較少、位置較為核心、且有多宗地塊總地價較低，表明政府希望提高房企拿地積極性，多吸引開發商參與競拍。但是由于仍受到樓市調控、房企自身資金情況等方面的影響，房企大多對后市持觀望態度，尤其民企參與熱情不高。相信隨著房地產金融16條等政策的逐步落實，能增強房企對未來的信心，尤其是提高民企整體拿地的積極性。

距離今年全年結束仍有1個多月的時間，目前已有12個城市完成第四批次供地的推出，預計最終22城平均的全年供地計劃完成率將在60%左右。2022年的土地市場總體處于相對低位狀態，賣地收入規模較去年有所降低，平均溢價率亦較低，因此成為有實力房企“備貨”的窗口期。

（文章來源：e公司）