本報記者張弛

11月10日，延續(xù)前一日房地產(chǎn)板塊漲勢，截至午間收盤，A股市場超七成房企個股實(shí)現(xiàn)上漲，多家房企旗下的多只債券漲幅超10%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這與11月8日中國銀行間市場交易商協(xié)會(以下簡稱“交易商協(xié)會”)表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資不無關(guān)系。

事實(shí)上，今年以來，支持民營房企債券融資的力度持續(xù)加碼，從并購債到“信用風(fēng)險緩釋憑證(CRMW)創(chuàng)設(shè)+債券發(fā)行”，到全額擔(dān)保，再到“第二支箭”擴(kuò)容，政策暖風(fēng)頻吹，積極因素不斷增多。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，民營房企債務(wù)融資工具累計發(fā)行325億元，凈融資額143億元。

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那么，當(dāng)前民營房企信用修復(fù)進(jìn)度如何？穩(wěn)定房企融資端政策逐步落地將取得怎樣的效果？房地產(chǎn)市場是否已步入觸底企穩(wěn)階段？

在中金公司研究部首席宏觀分析師張文朗看來，隨著相關(guān)政策落地，民企融資包括民營房企標(biāo)準(zhǔn)化融資以及合規(guī)信托的償還壓力會繼續(xù)得到緩解，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的正常合理融資，帶動房地產(chǎn)市場的信心修復(fù)，有望看到銷售的企穩(wěn)和回升。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受《金融時報》記者采訪時表示，長遠(yuǎn)來看，除了信貸和債券融資支持外，“第三支箭”股權(quán)融資也存在較大發(fā)展空間。不過對于房企而言，除了增信發(fā)債等支持政策之外，更重要的還需依靠內(nèi)生現(xiàn)金流的改善，從而徹底打通信用債發(fā)行渠道，這需要地產(chǎn)銷售端的持續(xù)回暖，預(yù)計仍需時日。

“第二支箭”延期并擴(kuò)容

2018年，針對部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓寬融資途徑。

民營企業(yè)債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導(dǎo)市場機(jī)構(gòu)改善對民營企業(yè)的風(fēng)險偏好和融資氛圍，有效緩解了民營企業(yè)信用收縮問題，促進(jìn)了民營企業(yè)融資恢復(fù)，降低了民營企業(yè)融資成本。

此次交易商協(xié)會延期并擴(kuò)容“第二支箭”，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)CRMW、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

招商證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，此次特別提及“包括房地產(chǎn)企業(yè)”，將有助于緩釋房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)憂情緒，打破籌資和經(jīng)營雙向壓力的惡性循環(huán)，推動民企融資恢復(fù)，緩解信用收縮，引導(dǎo)市場風(fēng)險偏好回歸。

“此次直接明確提出可支持房地產(chǎn)企業(yè)融資，并新增‘直接購買債券’的執(zhí)行方式，提出‘2500億元’的潛在規(guī)模，政策意圖與目標(biāo)均更加清晰。”張文朗表示。

在明明看來，直接購買債券可以直接增強(qiáng)債券的配置力量，為民營房企提供融資支持，通過增大需求來穩(wěn)定地產(chǎn)債的估值。如果是二級市場買債，還可以避免出現(xiàn)非理性拋售和錯誤定價等問題，總體上可以提升民企債流動性、促進(jìn)風(fēng)險分散分擔(dān)、助力民營企業(yè)融資。

不過，在國金證券地產(chǎn)分析師杜昊旻看來，此前“CRMW創(chuàng)設(shè)+債券發(fā)行”和全額擔(dān)保兩種模式下，獲發(fā)債支持的民營房企都需要較優(yōu)質(zhì)的抵押物，因此，本身基本面銷售情況較好或擁有優(yōu)質(zhì)抵押物的民營房企獲支持的概率更大。

年內(nèi)融資端多項(xiàng)政策出爐

今年的《政府工作報告》提出“完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制”之后，一系列政策先后推出，在穩(wěn)定房企債券融資方面不斷發(fā)力。

3月下旬，證監(jiān)會、交易商協(xié)會相繼發(fā)文表示，支持民營企業(yè)發(fā)債融資；5月17日，在人民銀行前期支持政策的基礎(chǔ)上，交易商協(xié)會組織中債信用增進(jìn)公司主動設(shè)立了“中債民企債券融資支持工具”(CSIPB)；8月1日，人民銀行2022年下半年工作會議指出，要保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式；10月27日，人民銀行副行長潘功勝赴中債信用增進(jìn)公司開展調(diào)研，表示要“加大對民營房企債券融資的支持力度”；11月1日，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債信用增進(jìn)公司，召集21家民營房企召開座談會，這也是8月以來，交易商協(xié)會第三次召開民營房企座談會。

通過梳理不難發(fā)現(xiàn)，各項(xiàng)支持民營房企發(fā)債的政策層層遞進(jìn)，保護(hù)程度更深，支持發(fā)行規(guī)模也更大，有效起到了修復(fù)民營房企融資通道的作用。從實(shí)施效果來看，中債信用增進(jìn)公司已推進(jìn)十幾單房企增信項(xiàng)目，支持新城控股、美的置業(yè)、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團(tuán)等多家民營房企發(fā)債融資83.68億元，累計帶動民營房企發(fā)債融資155億元。據(jù)悉，前述企業(yè)目前正推進(jìn)第二輪增信發(fā)行項(xiàng)目，金輝、新希望地產(chǎn)、雅居樂等民營房企項(xiàng)目也在積極準(zhǔn)備中。

不過，據(jù)興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院房地產(chǎn)分析師閻常銘統(tǒng)計，2022年前三季度，房企合計新發(fā)債券4244億元，據(jù)此推算，在全部房企融資中，民企發(fā)債規(guī)模占比尚不到8%，各類支持工具對弱資質(zhì)民企債券融資的支持作用仍有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

除前述支持工具外，今年以來，通過支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行并購債、申請并購貸款、設(shè)立保交樓專項(xiàng)借款等多種方式，支持民營房企融資的政策密集出臺并落地見效。據(jù)中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水預(yù)計，年內(nèi)將有近萬億元資金支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

多重利好推動地產(chǎn)板塊普漲

11月9日，國內(nèi)房地產(chǎn)板塊股債集體大漲。截至當(dāng)日收盤，按證監(jiān)會新行業(yè)分類，A股112家上市房企中，約八成收漲，其中，陽光城、金科股份、新城控股、中南建設(shè)等漲停，金地集團(tuán)、中洲控股、新華聯(lián)等漲幅均超過5%；同時，房企信用債也出現(xiàn)大幅上漲，龍湖拓展、碧桂園、金地集團(tuán)等房企旗下的多只債券漲停，部分債券漲幅超20%，約20只個券觸發(fā)盤中臨停。

11月10日，地產(chǎn)股債繼續(xù)延續(xù)前一日積極態(tài)勢，截至午間收盤，三湘印象、陽光城、首開股份、新城控股等個股漲幅居前；多家房企債券漲勢不減，其中，“21金科04”漲超45%，觸發(fā)臨停。

分析人士表示，地產(chǎn)板塊呈現(xiàn)普漲的最直接原因是前述民營房企債券融資政策再加力。但與此同時，股債出現(xiàn)上漲的優(yōu)質(zhì)房企三季度業(yè)績表現(xiàn)良好、地方樓市政策調(diào)整等也是重要支撐因素。

盡管2022年前三季度地產(chǎn)板塊整體業(yè)績下滑，但優(yōu)質(zhì)企業(yè)受益良好項(xiàng)目布局與信用優(yōu)勢，業(yè)績表現(xiàn)相對較好，頭部房企業(yè)績累計仍保持正增長。保利發(fā)展、金地集團(tuán)、萬科A、招商蛇口毛利率分別為24.5%、20.4%、19.6%、18.7%，高于行業(yè)平均水平；濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、華發(fā)股份、萬科集團(tuán)等房企均實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤同比正增。此外，閻常銘表示，優(yōu)質(zhì)房企融資渠道暢通且成本較低，財務(wù)結(jié)構(gòu)也相對穩(wěn)健，經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資現(xiàn)金流都更為健康。

明明表示，從目前市場行情來看，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢。違約情況好轉(zhuǎn)，信用環(huán)境有持續(xù)改善的可能性。如果后續(xù)政策能有效帶動房地產(chǎn)銷售，預(yù)計未來地產(chǎn)債凈融資和利差情況或?qū)⒏纳啤?/p>

更多支持舉措或可期待

民營房企融資支持力度持續(xù)加大，“第二支箭”的擴(kuò)容也引發(fā)了市場關(guān)于“第三支箭”股權(quán)融資支持工具的討論。

“當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨一定的融資問題，房企債券發(fā)行量持續(xù)縮減，2022年前三季度，房企公開債券發(fā)行金額分別為1754億元、1772億元和1841億元，分別同比下降48.1%、35.2%和22.8%，降幅雖然在逐步縮窄，不過，到期公開債券規(guī)模維持高位，2022年至2024年，每年平均到期債券金額在6000億元左右。”杜昊旻表示，目前，信貸、債券融資均有相關(guān)支持措施出臺，對于“第三支箭”股權(quán)融資支持工具的支持或可期待。

招商證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)也認(rèn)為，本次供給端融資政策紅利有助于行業(yè)未來供需雙向修復(fù)，隨著本次“第二支箭”的進(jìn)一步落實(shí)，“第三支箭”——民營企業(yè)股權(quán)融資支持工具或可期待。

明明也強(qiáng)調(diào)，股權(quán)融資相較于債券融資風(fēng)險更高，因此，出臺政策引導(dǎo)需要更加審慎，需要更加完善的金融基礎(chǔ)設(shè)施以及更加成熟的投資市場。

（文章來源：金融時報）